Покупка квартиры в новостройке по ДДУ или ЖСК: Сравнительная характеристика

Если вы решили купить квартиру в Сочи в новостройке, минимальный набор знаний о том, какие схемы продажи существуют на рынке недвижимости, вам просто необходим. Недобросовестные застройщики и продавцы нередко прибегают к вариантам сделок, не совсем легальным с точки зрения российского законодательства, а это чревато многочисленными проблемами для покупателя. Чтобы обезопасить себя, покупку квартиры в новостройке следует осуществлять по легальной формуле. К числу таковых относят подписание договора долевого участия (ДДУ) и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Долевое участие: максимальная защита дольщика

Покупка квартиры в новостройке по ДДУ происходит согласно Федеральному закону №214. Покупатель – это соинвестор, заплаченные им деньги направляются на реализацию конкретного проекта. При этом у застройщика есть все разрешительные документы и согласования, подтверждающие законность строительства. 214-ФЗ накладывает на застройщика дополнительные обязательства: если сроки не соблюдаются, покупатель может расторгнуть договор с правом на возврат средств и неустойку. Каждый ДДУ подлежит регистрации в Росреестре, что страхует дольщика от двойных продаж.

По ДДУ можно купить квартиру в новостройке в кредит: банки, будучи уверенными в законности строительства, охотно выдают ипотеку под выгодный для покупателя процент. А вот рассрочку на период после завершения строительства взять не получится, поскольку договор не гарантирует, что объект непременно будет достроен.

ДДУ не является гарантией своевременной сдачи дома – застройщик может, предварительно предупредив дольщика, переносить дату завершения работ сколько угодно раз – и не защищает от переплаты за внезапно образовавшиеся сверх запланированного квадратные метры.

Открытым остается и вопрос качества квартиры от застройщика – договор никак не регламентирует технические параметры.

Жилищно-строительный кооператив: значительная экономия

Эта схема также регламентируется 214-ФЗ, но регулируется общими нормами гражданского законодательства и Жилищного кодекса. Покупатель выступает в роли пайщика, а кооператив является инвестором проекта. ЖСК заключает с пайщиком договор, которым тот обязуется уплатить членский взнос в размере стоимости квартиры. Право собственности регистрируется постфактум, когда вся сумма пая уплачена.

Отношения между кооперативом и застройщиком фиксируются в инвестиционном контракте, причем застройщик может получать деньги от ЖСК, даже не получив разрешение на строительство или аренду участка.

Нередко в контракте прописывается норма перепродажи квартиры только членам ЖСК, из-за чего банки кредитуют такие проекты неохотно.

Главный недостаток членства в ЖСК – риск двойных продаж, ведь сделка не регистрируется. Если застройщик нарушает договоренности, у пайщиков фактически нет рычагов давления на него. Зато в ситуации, когда застройщик становится банкротом, члены ЖСК имеют право, переоформив нужные документы, достроить дом самостоятельно. Еще одно достоинство этой схемы – возможность купить квартиру в новостройке недорого благодаря рассрочке, которая будет действовать и после сдачи дома в эксплуатацию.

Та или иная схема продажи недвижимости зависит от обстоятельств и прочности финансового положения застройщика. Компании, предпочитающие прозрачность и имеющие в своем активе достаточное количество средств, могут не торопить события и дождаться получения всех разрешений, чтобы начать продажи по ДДУ. Застройщики, которых поджимают сроки, заинтересованные в максимально быстром привлечении средств, предлагают продажи по ЖСК. Покупателю остается взвесить все «за» и «против» и сделать выбор.